Het nieuw algemeen huurrecht in hoofdlijnen geschetst

Omschrijving

Inclusief concordantietabel (art. 1708-1762bis oud BW/art. 7.3.1-7.3.39 nieuw BW) en drie modellen
Beschikbaar vanaf augustus 2026

Het gemeen huurrecht heeft zich vanouds ontwikkeld als het regime, dat toepasselijk is op alle huurovereenkomsten die niet onderworpen zijn aan de drie bijzondere regimes van woninghuur, handelshuur en pacht, en dat tevens als vangnet aanvullend van toepassing is op materies die in de bijzondere huurregimes niet zijn geregeld.

Vandaag zijn de drie bijzondere huurregimes gewestelijk uitgebouwd, maar er bleven nog voldoende belangrijke huurobjecten (garages, kantoren, opslagplaatsen, vakantieverblijven, roerende goederen) en huurmateries (verbintenissen van de verhuurder, verbintenissen van de huurder, duur, onderhuur, huuroverdracht en vervreemding van het huurobject) over om die aan het federale huurrecht te onderwerpen.

Daar de bepalingen van Boek 7 BW van toepassing zijn op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die plaatsvinden na de inwerkingtreding van de wet, geldt de eerbiedigende werking voor rechtshandelingen en rechtsfeiten die voordien hebben plaatsgevonden: zij blijven in beginsel onderworpen aan het oude regime.

Daarom worden zowel de artikelen 1713 t.e.m. 1762bis oud BW als de artikelen 7.3.1 t.e.m. 7.3.39 nieuw BW betrokken in de analyse van alle aspecten, beginselen en voorschriften van het algemeen huurrecht.

Voorts wordt de belangrijkste rechtspraak onder het oud BW in de bespreking geïntegreerd, terwijl de onderbouwende literatuur m.b.t. het oude en het nieuwe regime doorlopend in de diverse hoofdstukken werd verwerkt.

Als sluitstuk zijn enkele modelovereenkomsten toegevoegd welke inhoudelijk geheel naar het nieuwe wettelijke kader van het gemeen huurrecht zijn toegesneden.

Roland Timmermans is advocaat en een autoriteit in de privaatrechtelijke domeinen van appartementseigendom, erfpacht, huurrecht, notarieel recht en vastgoedmakelaardij, onderwerpen die in tientallen handboeken en honderden tijdschriftartikels werden uitgeschreven.

Een praktische leidraad met duiding van de belangrijkste wijzigingen – enkele opvallende aandachtspunten: 

1. Bezetting ter bede krijgt een plaats en een definitie

Het contract waarbij een partij zich ertoe verbindt aan een andere partij het precaire gebruik en genot van een onroerend goed te verlenen tegen een prijs is geen huur maar een bezetting ter bede, voor zover het precaire karakter van het contract door legitieme redenen is gerechtvaardigd

2. Verbintenissen van de verhuurder

1° het goed conform te leveren en het in die staat houden;

2° de huurder desgevallend vergoeden voor inrichtings- en veranderingswerken;

3° de huurder vrijwaren voor uitwinning door eigen daad of daden van derden.

3. Verbintenissen van de huurder

1° de huurprijs en de kosten betalen;

2° het goed gebruiken als een voorzichtig en redelijk persoon;

3° het uitvoeren van klein onderhoud, herstellingen en herstellingen die het gevolg zijn van een verkeerd gebruik of een gebrek aan onderhoud;

4° de teruggave van het gehuurde goed bij het einde van de huur;

5° het stofferen van het onroerend goed of de overeengekomen zekerheid verschaffen.

4. Bijzondere verjaringstermijnen betreffende betaling

De vordering van de verhuurder tot betaling van het bedrag dat volgt uit de indexering bedraagt 1 jaar.
De vordering van de verhuurder tot betaling van de huurprijs en kosten verjaart binnen de 5 jaar na de opeisbaarheid.
De vordering van de huurder tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde bedragen verjaart binnen 5 jaar vanaf de betaling.

5. Teruggave van het gehuurde goed bij het tenietgaan van de huur

Bij de teruggave van het gehuurde goed spelen een belangrijke rol:

• het bewijs leveren van de staat waarin het goed werd ontvangen;
• het voorleggen van de omstandige aanvangsbeschrijving op tegenspraak;
• eventueel het voorleggen van de aanvullende plaatsbeschrijving .

Indien één van de partijen erom verzoekt kan ook een plaatsbeschrijving bij vertrek worden opgemaakt.

6. Uitsluiting nietigheid door kennisgeving of buitengerechtelijke ontbinding

De desbetreffende bepalingen zijn van dwingend recht ten voordele van beide partijen. 

7. Duur en tenietgaan

Een contract van bepaalde duur eindigt van rechtswege zonder opzegging.
Een contract van onbepaalde duur wordt opgezegd met een redelijke termijn (= 1 maand).
Een mondelinge huur wordt vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten.
Ten aanzien van de stilzwijgende huurhernieuwing wordt het schriftvereiste afgeschaft en doven de zekerheden uit.
Bij overmacht gedurende de huurtijd gaat de huur van rechtswege teniet wanneer het goed geheel is tenietgegaan, terwijl bij het gedeeltelijk tenietgaan de huurder naargelang de omstandigheden beroep kan doen ofwel op prijsvermindering ofwel ontbinding.

8. Onderhuur en huuroverdracht

De rechten op onderhuur en huuroverdracht blijven toegelaten, behoudens afwijkende contractuele regeling.

9. Vervreemding van het goed

Het beginsel ‘koop breekt geen huur’ blijft stand houden mits de huur van het onroerend goed vaste datum heeft verkregen alvorens tot vervreemding van dit goed door de verhuurder zelf vaste datum heeft verkregen.

De vaste datum voor vervreemding  leidt tot de indeplaatsstelling van de koper die, voor zover het contract dit voorziet, gebruik kan maken van een uitzettingsbeding binnen drie maanden na de verkrijging met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden en betaling van drie maanden opzegvergoeding.